Impugnazione delibera: fondamentale l’interesse ad un diverso assetto della materia regolat

L’interesse giuridicamente rilevante del condòmino ad impugnare la deliberazione assembleare si rinviene nell’utilità ad avere un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente alle personali aspirazioni del condòmino, e ciò, va precisato, anche se la decisione del giudice si limita in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non può sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 7667 del 30 marzo 2026 della Cassazione) per ridare vigore all’istanza con cui due condòmini, nel contesto di uno stabile in provincia di Bari, hanno impugnato una delibera assembleare contenente, soprattutto, approvazione di rendiconto consuntivo e di bilancio preventivo.
Dal punto di vista processuale, l’interesse ad agire del condòmino presuppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall’accoglimento della domanda, interesse che, dunque, deve essere concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera genera quanto al contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata.
Non va dimenticato, poi, che l’interesse dei condòmini a promuovere l’annullamento della delibera assembleare, specialmente ove si sostanzi in una verifica giudiziale della correttezza del modus operandi dell’amministratore nella generale iscrizione dei pagamenti in bilancio, non dipende dal valore economico della controversia.
Poi, a fronte della delibera di approvazione del rendiconto, si aggiunge l’interesse di ciascun condòmino a che il contenuto del documento consenta la conoscenza concreta dei reali elementi contabili.
Nella vicenda in esame, osservano i giudici di Cassazione, i due condòmini hanno lamentato l’errata ripartizione delle spese e l’erroneità degli addebiti a loro addossati, non sorretti da adeguata documentazione contabile, nonché la lesione dell’interesse ad una adeguata informazione, e hanno così illustrato l’utilità concreta che avrebbero ricevuto dall’accoglimento della domanda e di conseguenza il relativo interesse ad agire.
E sempre ragionando nell’ottica dell’interesse dei due condòmini ad impugnare la delibera, è rilevante, secondo i giudici, la carenza di allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa agli atti del rendiconto.
Codice Civile alla mano, il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica. Deve anche comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, e i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. E le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.
Nel caso in esame è risultato pacifico che il rendiconto non sia stato accompagnato, neanche in sede di delibera di approvazione, dall’allegazione del registro di contabilità.
Invero, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.
Il rendiconto condominiale, però, Codice Civile alla mano, deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Dunque, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione, dettati dal Codice Civile, discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condòmino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono proprio ispirati dallo scopo di realizzare l’interesse del condòmino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.
Dunque, proprio in considerazione degli interessi e della finalità cui è ispirata la norma, opera il principio di prevalenza della sostanza sulla forma, per cui spetta al giudice valutare se, di fatto, l’informazione contabile, presentata o ottenuta in assemblea, sia idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, dovendo, comunque, contenere l’indicazione delle somme incassate, nonché l’entità e la causale degli esborsi eseguiti, come ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l’individuazione e il vaglio da parte dell’assemblea delle modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito.