Compravendita: come valutare i documenti che contengono intese parziali e quelli che predispongono un accordo completo

Nella nozione di minuta (o puntuazione) del contratto rientrano tanto i documenti che contengono intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi tra le parti (cosiddetta puntuazione di clausole), quanto i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo contratto (cosiddetta puntuazione completa di clausole). Mentre la prima ipotesi denota una presunzione iniziale di mancato accordo, salva la dimostrazione concreta che soltanto a quelle clausole aveva riferimento un accordo raggiunto tra le parti, la seconda integra, al contrario, una presunzione semplice di perfezionamento contrattuale, superabile dalla prova contraria della effettiva volontà delle parti non volta all’attuale raggiungimento di un accordo. In tale secondo caso, la parte (o il terzo), che abbia l’interesse a dimostrare che non si tratta di un contratto concluso ma di una semplice minuta con puntuazione completa di clausole, ha l’onere di superare la presunzione semplice di avvenuto perfezionamento del contratto, fornendo la prova concreta della insussistenza della volontà attuale di accordo negoziale.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (sentenza numero 1951 del 29 gennaio 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad una compravendita immobiliare.
A dare il ‘la’ alla battaglia legale è stata la compratrice, la quale ha citato in giudizio la venditrice, sostenendo che quest’ultima prima le aveva promesso in vendita, con scrittura privata, la piena ed esclusiva proprietà di un immobile ma poi non era addivenuta alla stipula del contratto definitivo alla data stabilita, e chiedendo, perciò, il trasferimento coattivo dell’immobile, condizionatamente al versamento del prezzo residuo non versato, pari a 5milioni di vecchie lire
Legittima, sia per i giudici di merito che per i magistrati di Cassazione, la posizione della compratrice, posizione poggiata sulla presunzione della sussistenza dell’avvenuta formazione di un accordo vincolante, a fronte, difatti, di un documento sottoscritto dalle parti e contenente la regolamentazione completa, nelle clausole essenziali ed accessorie, di un assetto di interessi negoziale. Respinte le obiezioni della venditrice, la quale ha sostenuto l’insussistenza della volontà attuale di un accordo contrattuale, ma non fondandosi sui dati emergenti dall’analisi della scrittura bensì su dati desumibili dal comportamento successivo dei contraenti, dati che, oltre a non emergere dalla scrittura stessa, non sono univocamente indicativi della mancata conclusione di un accordo compiuto costituente contratto preliminare.
Analizzando la specifica vicenda, la scrittura in esame conteneva, secondo i giudici, tutti gli elementi per ravvisarvi un contratto preliminare, e cioè l’oggetto, il prezzo e le relative modalità di pagamento.